Miami’s luxury condo resale market surges

The luxury condo resale market in Miami Dade County has seen a strong recent upswing, but will it last?
By Peter Zalewski
The Miami Herald

As difficult as it may seem to fathom, given the current macroeconomic data plaguing South Florida, indications are growing that the luxury condo resale market in Miami-Dade County is back — at least for the time being.

Foreign buyers with strong currencies complemented by a scattering of wealthy domestic purchasers acquired more $1 million condos in 2011 than in the last year of the South Florida real estate boom in 2006, according to an analysis of data from the Southeast Florida Shared Multiple Listing Service Database.

Buyers purchased nearly 590 condos for at least $1 million each in 2011 after acquiring less than 500 high-priced units in 2006.

On a year-over-year basis, the 2011 luxury condo resale activity represents a 29 percent increase from 2010 when fewer than 460 units were purchased for at least $1 million each in Miami-Dade.

Weeks into 2012, an additional 100 luxury units are already under contract waiting to transact.

Topping the list for the most expensive condo resale in the year 2011 is a penthouse in the Setai Resort & Residences in Miami Beach that sold for $21.5 million.
A pair of units in towers on South Pointe Drive in Miami Beach’s South of Fifth neighborhood rounded out the top three rankings for the highest priced resales for 2011.

In separate transactions, buyers paid $11.5 million for a penthouse in the Apogee condominium and $10.6 million for a high-floor unit in the Continuum On South Beach, respectively.

The resurgence in the luxury resale market has inspired an increasing number of owners – who had previously been unwilling to accept lower prices during the last five years of the real estate crash – to put nearly 1,000 condos on the resale market with an asking price of at least $1 million each.

Nearly 20 ultra-luxury condominium units are on the resale market for at least $10 million each with one unit asking as much as $38 million in the wealthy enclave of Bal Harbour.

Developers are also taking notice of the resurgence in the luxury condo market.
At least five new luxury condo towers – ranging from the one-unit-per-floor Regalia to the drive-the-car-to-the-unit Porsche Design Tower in Sunny Isles Beach – are planned or under construction in Miami-Dade County where the proposed sales prices are expected to surpass $1 million each.

The luxury condo revival in Miami-Dade County is not occurring at the same pace in Broward County where foreign buyers play a somewhat more limited role in transactions.

Buyers purchased less than 70 luxury condo resales in Broward County in 2011 compared to 100 high-priced units at the top of the market in 2006.

On a year-over-year basis, 2011 luxury condo resales in Broward County are up 11 percent from 2010 when 61 condos traded at a price of at least $1 million each.
Going forward, it is unclear if the Miami-Dade luxury condo market can maintain the resale pace given the current economic challenges in the European Union with the erosion of the Euro currency, the adoption of unpopular austerity measures and a series of downgrades by at least one influential rating agency.

Western European buyers from counties such as France, Germany, and Italy represent 19 percent of the estimated $318 million in monthly sales in the Miami-Fort Lauderdale-Miami Beach market attributed to foreign investors, according to an August 2011 report by the National Association of Realtors.

After buyers from Venezuela, the Western European buyers are the second largest concentration of $1 million buyers of any international group purchasing in Florida, according to the report.

An estimated 12 percent of Venezuelan buyers spend at least $1 million while six percent of Western Europeans are purchasing in that high-priced category.

By comparison, an estimated two percent of buyers from Brazil spend $1 million and one percent of buyers from Canada are in the high-end price range, according to the study.

Another issue facing the Miami-Dade County luxury condo market is the growing number of units available for purchase on the resale market aside from the unsold developer units remaining from the last real estate boom.

Even at the strong 2011 resale pace of an average of nearly 50 units per month, Miami-Dade County has about 20 months worth of high-priced condos currently available for purchase.

Many industry watchers consider a healthy market to have about a six-month supply of inventory.
Reinvigorated sellers with optimistic pricing expectations are another issue facing the luxury condo market.

Sellers of luxury condos are currently seeking a median price of more than $1.75 million in 2012 compared to median transaction prices of $1.6 million in 2011, $1.5 million in 2010, and $1.51 million in 2006.

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South Florida Poised for Birth of Casino Gambling

By FRED A. BERNSTEIN
Published: December 27, 2011
To read the article go to: The New York Times


MIAMI — When the Florida Legislature returns from its holiday recess, it will consider a bill to allow three Las Vegas-style casino resorts to be built in the southern part of the state. Lobbyists for the gambling industry have swarmed Tallahassee, trying to ensure that the bill passes.

But the mere possibility of casino gambling has already had an impact on commercial real estate in Miami-Dade and Broward Counties. The biggest single move came last May when Genting, a casino company based in Malaysia, bought the Miami Herald building, overlooking Biscayne Bay, for $236 million.

Genting released designs of what it hoped to build on the site: an extravaganza called Resorts World Miami, which in addition to a casino could have up to 5,000 guest rooms, 1,000 condominiums, 100 restaurants and luxury shops and a 3.6-acre rooftop lagoon that looks like something from “The Little Mermaid.” The project would cost $3.8 billion, according to Christian Goode, the president of Resorts World Miami. (The bill requires an investment of at least $2 billion per project.)

And last month, the CIM Group, a real estate investment company based in Los Angeles, bought a stake in a partnership that plans to develop Miami Worldcenter, a 21.9-acre mixed-use project in downtown Miami.

The partnership has received master plan zoning approval for a nine-block, 11 million-square-foot development that, according to its news release, “could easily accommodate a gaming component.”

The Miami Worldcenter site is now mostly parking lots and weeds. Plans for that development were announced in 2008, but the project was shelved when the recession hit. Sissy DeMaria, a publicist for Miami Worldcenter Associates, a joint venture between the South Florida-based Falcone Group and Centurion Partners, wrote in an e-mail that — unlike the Genting complex — “the Miami Worldcenter has all of its permits in place and is ‘shovel ready.’ ”

Already, the casino operator Las Vegas Sands has expressed interest in operating a gambling-based resort at Miami Worldcenter, Andy Abboud, the vice president for government affairs for Las Vegas Sands, wrote in an e-mail.

And Genting has continued its buying spree, spending several hundred million dollars on parcels adjacent to the Miami Herald site.

One of the purchases was the Omni, a mixed-use development that includes 1.5 million square feet — much of it a defunct mall — and a 2,700-space parking garage, where it said it could get a slot machine casino up and running in a matter of months.

Colin Au, a Genting principal, told The Miami Herald, “The Omni is what’s called a decorator-ready solution.” He said Genting was taking “a calculated risk,” in buying the properties before the Legislature has voted on the gambling bill.

Mr. Goode of Genting wrote in an e-mail that the company would develop Resorts World with or without gambling, but that the timeline would be “significantly accelerated” should the Legislature approve the casino component.

The Omni facility would resemble the Resorts World facility that opened at Aqueduct racetrack in Queens in October with some 5,000 video “slot machines” and electronic games, including baccarat tables managed by robotic dealers. Genting estimated that the proposed casino at the Omni would create 5,000 jobs, while its entire Resorts World project would create about 30,000.

But the mega-resorts could be bad news for established businesses in the Miami area, because they tend to provide their customers with everything they need under one roof.

“They’re going to be saying, ‘Here’s a free room, go downstairs and gamble,’ ” said Marty Z. Margulies, a prominent South Florida developer, explaining why other area hotels might lose business from gambling, rather than gain it.

The development of one or both resorts could also threaten the Miami Beach Convention Center, which at 640,000 square feet is considered too small for many gatherings. Genting plans to include some 700,000 square feet of meeting space in its Resorts World complex, while the Miami Worldcenter developers have floated the number 1.5 million square feet.

Either would be serious competition for the Miami Beach facility, which each year hosts Art Basel. It was once the nation’s fourth-largest center but is now the 27th largest.

In part to compete with the possible newcomers, Miami Beach is considering an expansion of its center. The giant firm Arquitectonica (which is also designing the Resorts World complex) was hired by the city to study the possibility of doubling the size of the convention center; its report estimated the cost of the project at $648 million.

It is unclear where Miami Beach will get the money. The city manager, Jorge M. Gonzalez, has been meeting with potential partners, one of whom, the casino magnate Steve Wynn, offered to pay the entire cost of the new center if he could build his own casino near it, according to news reports.

But just two weeks ago, the Miami Beach City Commission voted unanimously to oppose the gambling expansion. (The state law would require local approval before a casino can be built.) The vote brought cheers from a standing-room-only crowd, which included local business owners.

One major hotelier said the decision could put Miami Beach at a disadvantage. “If casinos are approved for the city of Miami, Miami Beach should have the opportunity to have casino gaming in a luxury resort right on the beach,” said Phil Goldfarb, the president of the Fontainebleau Miami Beach, which with 1,500 rooms is by far the city’s largest hotel.

Gambling’s effect on residential property values is another question. Properly planned, “casino development would enhance real estate values in South Florida,” said Philip Spiegelman, a principal of ISG, a realty company that provides marketing for large condominium developers. (Mr. Spiegelman has a partnership with the Related Group; that company’s chairman, Jorge M. Pérez, was one of the sellers of the Omni Center.)

But Diane Lieberman, a leading condominium broker in Miami and Miami Beach, said she did not think the arrival of gambling would have any effect on the condominium market. She said she and her husband, Alan Lieberman, learned that lesson the hard way, buying about 10 houses in Atlantic City when gambling became legal there. “The prices didn’t go up,” she said, adding that gambling “didn’t improve the area. It just added casinos.”

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Résidences secondaires : la chasse aux bonnes affaires est ouverte

par Colette Sabarly - Novembre 2011
pour lire l'article aur: Les Echos

Avec l'alourdissement de la taxation des plus-values au 1 er février, certains vendeurs sont prêts à baisser les prix.


Il fallait s'en douter : le marché de la résidence secondaire n'est pas resté indifférent à la réforme des plus-values immobilières. Ceux qui voulaient vendre avant le 1 er février 2012 ont vite fait leurs comptes. Plutôt que de subir la ponction du fisc (lire ci-contre), ils préfèrent négocier avec les acquéreurs. « J'ai un propriétaire qui veut vendre sa maison 600.000 euros, explique Roselyne Bothorel, la responsable des Demeures du Littoral sur la côte de Granit rose. Il sait que s'il ne vend pas avant le 1er février, il devra payer 80.000 euros et préfère en faire cadeau à un acquéreur plutôt qu'au fisc ! »

Deauville peu impactée
« L'influence de la réforme des plus-values sur les prix de présentation reste modérée, note Gaëtan Mary, directeur de Barnes International à Deauville, nous avons toujours des difficultés à faire accepter nos estimations et les valeurs de présentation restent très au-dessus des prix de transaction. » Mais, avec de la persévérance, rien n'interdit de faire des affaires. A 400 m du centre de Deauville, une maison de 350 m 2 en excellent état et avec vue mer vient de se négocier, après trois ans de mise en vente, à 950.000 euros alors que son propriétaire en exigeait 1,5 million d'euros au départ. Soit moins de 2.400 euros le mètre carré quand il faut compter 4.000 euros le mètre carré dans les quartiers les moins courus et jusqu'à 9.000 euros le mètre carré du côté du Normandy ou du Royal.

L'île de Ré toujours active
« L'impact de la plus-value est négligeable car nous avons une demande très forte », lance Chrystelle Longeville, responsable Orpi Agence du Port. Malgré tout, « certains vendeurs soumis à une plus lourde taxation l'année prochaine acceptent néanmoins de négocier, à condition que la promesse de vente prévoie une condition suspensive de signature de l'acte authentique avant le 1er février », note de son côté Emmanuel Vignaud, le gérant de l'agence Abaca. Pour autant, « dans la grande majorité des cas, les prix ne baissent pas, confie Eric Dumas, de l'agence Century 21 île de Ré-ve. Compter entre 800.000 et 1,3 million d'euros pour une villa de 200 m 2 avec piscine et garage. En dessous de ce prix, les maisons n'ont pas toujours d'espace extérieur. Quant au très haut de gamme, il n'est pas rare de débourser 2 millions d'euros. A Saint-Martin ou La Flotte, par exemple.

Un marché serein au cap Ferret
« Alimenté par une demande essentiellement étrangère, le marché du cap Ferret ne subit pas beaucoup la réforme des plus-values », affirme Laurent Demeure, le PDG de Coldwell Banker France & Monaco. Sentiment plus mitigé chez Emile Garcin. « Certains vendeurs se sont précipités chez nous en nous suppliant de vendre avant la date fatidique », note Henri Courau. De fait, ils sont plus à l'écoute. « Faites-nous passer les offres des acquéreurs », telle est aujourd'hui leur devise. « On ne sait pas encore si les prix des transactions ont réellement baissé, mais on peut le penser », poursuit Henri Courau. Les ventes continuent toutefois à se conclure à des prix très élevés. Au cap Ferret, une maison de 120 m 2, située en 1 re ligne dans la zone des 44 hectares, s'est négociée 2,3 millions d'euros. En 2 e ou 3 e ligne, le même bien se négocie de 800.000 à 900.000 euros et des opportunités de négociation existent bel et bien.

Baisse des prix sur la Côte d'Azur
« Nos stocks de biens à moins de 4 millions augmentent », constate Philippe Magaud, responsable de Barnes International Côte d'Azur. Et plus encore sur les biens inférieurs à 2,5 millions d'euros, car la clientèle fléchit. Surtout dans l'arrière-pays, du côté de Biot, Opio, Valbonne, Mougins où les valeurs sont trop élevées. « A Cannes, on note une baisse des prix de 4 % au troisième trimestre mais une remontée de 2 % en octobre », indique Christophe du Pontavice d'Efficity. Les marges de négociation existent. « De l'ordre de 15 à 20 % », reconnaît Philippe Magaud de Barnes International. Si Mougins, Valbonne, Opio souffrent de la faiblesse de la demande, les belles adresses font toujours le plein : cap Ferrat, cap d'Antibes, cap Martin. Débourser 50 ou 100 millions d'euros n'y est pas rare. « Mais, les acquéreurs étrangers osent faire des offres à moitié prix, note Alexander Kraft, le PDG de Sotheby's International Ralty France-Monaco, sur le marché classique, entre 2 et 4 millions, nous avons une grosse demande, mais l'offre est difficile à dénicher ». A Cannes, « on finit toujours par raisonner les propriétaires », indique Antoine Garcin, responsable de l'agence Emile Garcin Côte d'Azur. Une maison dont le propriétaire voulait 2,7 millions d'euros, il y a trois ans, vient de se négocier 2,3 millions.

L'exception à Saint-Tropez
« Nous rentrons quatre maisons par semaine et cela va durer jusqu'en janvier, note Olivier Le Quellec, le patron de l'agence Transacmer. Dans deux mois, il sera trop tard, les propriétaires qui n'auront pas vendu retireront leur bien du marché et les acquéreurs verront à nouveau les prix grimper. » Inutile, toutefois, d'espérer une baisse des prix. « Nous n'enregistrons rien de tel car la demande reste forte », poursuit Olivier Le Quellec. Saint-Tropez reste un marché d'exception. « Ici, tout le monde veut le village ou la proximité des plages pour 3 à 5 millions d'euros alors qu'il faut compter entre 8 et 10 millions d'euros », lance Alexander Kraft. Sans vue mer, les appartements se négocient entre 15.000 et 18.000 euros, et avec vue mer entre 25.000 et 30.000 euros le mètre carré.

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L'immobilier de luxe ne connaît pas la crise

Par Carole Papazian, Decembre 2011
- Lire l'article sur: Le Figaro

Pour les produits d'exception, ceux que s'arrachent les grandes fortunes, les prix ne fléchissent pas. Mais le reste du marché marque le pas et certains prix sont trop hauts.

Une villa sur la Côte d'Azur, un appartement à Paris, un autre à Londres ou New-York, c'est le panier immobilier de certaines grandes fortunes mondiales. Elles aiment la pierre, et pour certains acquéreurs étrangers acheter de l'immobilier dans un pays stable politiquement est rassurant. Malgré la crise, le nombre des très riches est en augmentation dans le monde et ils sont nombreux à diversifier leur patrimoine. «Nous avons des demandes à Paris pour des biens de 20 millions d'euros que nous n'arrivons pas à satisfaire. Et certains vendeurs retirent leur bien de la vente, parce qu'ils ne savent plus où placer les capitaux» relève Charles-Marie Jottras, le président de Féau. A Paris, les transactions les plus élevées sont souvent faites par des étrangers. «Plusieurs ambassades cherchent aussi de nouvelles implantations dans la capitale» relève de son côté Marc Foujols.

Ce marché de l'immobilier de prestige tourne de manière autonome alors que sur le reste du marché les prix se tassent. «Le marché des biens de plus de 15 millions de dollars dans le monde est complètement déconnecté de la crise.Ceux qui ont des liquidités veulent investir dans la pierre» indique Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France & Monaco. A l'inverse, un cran en desous, les appartements «bourgeois» (entre 1 et 2,5 millions à Paris) se vendent moins bien tant les prétentions des vendeurs s'éloignent de ce que veulent payer les acheteurs. «Il faudrait que le marché revienne vers la barre des 10.000 euros le mètre carré pour les produits courants des bons quartiers de la capitale» estime Marc Foujols.

Une fin d'année record
En France, les ventes ont été dopées à partir de l'automne par l'annonce d'un durcissement de la fiscalité. Il faudra attendre 30 ans pour être exonéré de plus-values sur les ventes (hors résidences principales) contre 15 ans aujourd'hui. Les agences spécialisées dans le haut de gamme ont réalisé une bonne année. «Notre chiffre d'affaires a augmenté de 7% en 2011 et à Paris il est en progression de 23%» explique Nathalie Garcin (groupe Emile Garcin). Et depuis l'été, le rythme n'a pas fléchi: Garcin a signé plus de deux fois plus de promesses de vente au troisième et au quatrième trimestres qu'un an plus tôt. Chez Féau, Charles-Marie Jottras termine une nouvelle année record avec «plusieurs ventes de plus de 10 millions d'euros dans la capitale notamment grâce à une clientèle du Moyen-Orient et de Russie». Tonalité similaire chez Sotheby's international realty, où Alexander Kraft, le pdg, table sur un «quatrième trimestre record». Le réseau a par exemple vendu une villa pied dans l'eau à Dinard plus de 5 millions d'euros, un des prix les plus élevés de ce marché et une autre à Evian plus de 6 millions.

Des ventes de 40 millions d'euros
Sur la Côte d'Azur, le constat est le même. Tout en haut de l'échelle, les propriétés d'exception s'échangent à des prix astronomiques. «Nous avons vendu cet été une propriété d'exception à 40 millions d'euros à Saint-Tropez» explique Sylvain Boichut, directeur commercial de John Taylor pour la France et Monaco. «Le marché est passé dans une nouvelle gamme de prix avec quatre transactions entre 40 et 60 millions d'euros en 2011, des prix qui n'étaient jusque là atteints qu'à Saint-Jean Cap Ferrat ou au Cap d'Antibes». Dans le réseau John Taylor, en plein développement en France, en Suisse et bientôt à Londres, 2011 constitue aussi une année record avec des transactions jamais vues. Avec par exemple la vente d'un chalet de plus de 13 millions d'euros à Courchevel (il sera détruit et le nouveau propriétaire a prévu d'investir 6 millions supplémentaires pour en construire un nouveau ). Ou encore la vente d'une propriété pieds dans l'eau à Saint Jean Cap Ferrat pour 75 millions d'euros.

Pourtant, n'est pas exceptionnel qui veut. Les prix de 15 à 20.000 euros le mètre carré sont réservés aux propriétés à part avec un emplacement privilégié. Même à Saint-Tropez, les arbres ne montent pas au ciel: de nombreuses belles maisons entre 5 et 15 millions d'euros ne trouvent plus preneurs. Comme à Paris, les propriétaires trop gourmands les surévaluent et les acheteurs attendent que les prix baissent. A Cannes, certains biens en vente (entre 12 et 20 millions d'euros) seraient même surévalués de 20%. Selon une étude du groupe Xerfi sur l'immobilier de luxe en France, celui-ci représente moins de 1% du marché. Mais il a de beaux jours devant lui. «A court terme, l'avenir du secteur est suspendu à l'état de la conjoncture mais à moyen terme les voyants sont au vert» estime Xerfi.

Ce Blog publie par Analou Manent, Agent Immobilier a Miami