Résidences secondaires : la chasse aux bonnes affaires est ouverte

par Colette Sabarly - Novembre 2011
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Avec l'alourdissement de la taxation des plus-values au 1 er février, certains vendeurs sont prêts à baisser les prix.


Il fallait s'en douter : le marché de la résidence secondaire n'est pas resté indifférent à la réforme des plus-values immobilières. Ceux qui voulaient vendre avant le 1 er février 2012 ont vite fait leurs comptes. Plutôt que de subir la ponction du fisc (lire ci-contre), ils préfèrent négocier avec les acquéreurs. « J'ai un propriétaire qui veut vendre sa maison 600.000 euros, explique Roselyne Bothorel, la responsable des Demeures du Littoral sur la côte de Granit rose. Il sait que s'il ne vend pas avant le 1er février, il devra payer 80.000 euros et préfère en faire cadeau à un acquéreur plutôt qu'au fisc ! »

Deauville peu impactée
« L'influence de la réforme des plus-values sur les prix de présentation reste modérée, note Gaëtan Mary, directeur de Barnes International à Deauville, nous avons toujours des difficultés à faire accepter nos estimations et les valeurs de présentation restent très au-dessus des prix de transaction. » Mais, avec de la persévérance, rien n'interdit de faire des affaires. A 400 m du centre de Deauville, une maison de 350 m 2 en excellent état et avec vue mer vient de se négocier, après trois ans de mise en vente, à 950.000 euros alors que son propriétaire en exigeait 1,5 million d'euros au départ. Soit moins de 2.400 euros le mètre carré quand il faut compter 4.000 euros le mètre carré dans les quartiers les moins courus et jusqu'à 9.000 euros le mètre carré du côté du Normandy ou du Royal.

L'île de Ré toujours active
« L'impact de la plus-value est négligeable car nous avons une demande très forte », lance Chrystelle Longeville, responsable Orpi Agence du Port. Malgré tout, « certains vendeurs soumis à une plus lourde taxation l'année prochaine acceptent néanmoins de négocier, à condition que la promesse de vente prévoie une condition suspensive de signature de l'acte authentique avant le 1er février », note de son côté Emmanuel Vignaud, le gérant de l'agence Abaca. Pour autant, « dans la grande majorité des cas, les prix ne baissent pas, confie Eric Dumas, de l'agence Century 21 île de Ré-ve. Compter entre 800.000 et 1,3 million d'euros pour une villa de 200 m 2 avec piscine et garage. En dessous de ce prix, les maisons n'ont pas toujours d'espace extérieur. Quant au très haut de gamme, il n'est pas rare de débourser 2 millions d'euros. A Saint-Martin ou La Flotte, par exemple.

Un marché serein au cap Ferret
« Alimenté par une demande essentiellement étrangère, le marché du cap Ferret ne subit pas beaucoup la réforme des plus-values », affirme Laurent Demeure, le PDG de Coldwell Banker France & Monaco. Sentiment plus mitigé chez Emile Garcin. « Certains vendeurs se sont précipités chez nous en nous suppliant de vendre avant la date fatidique », note Henri Courau. De fait, ils sont plus à l'écoute. « Faites-nous passer les offres des acquéreurs », telle est aujourd'hui leur devise. « On ne sait pas encore si les prix des transactions ont réellement baissé, mais on peut le penser », poursuit Henri Courau. Les ventes continuent toutefois à se conclure à des prix très élevés. Au cap Ferret, une maison de 120 m 2, située en 1 re ligne dans la zone des 44 hectares, s'est négociée 2,3 millions d'euros. En 2 e ou 3 e ligne, le même bien se négocie de 800.000 à 900.000 euros et des opportunités de négociation existent bel et bien.

Baisse des prix sur la Côte d'Azur
« Nos stocks de biens à moins de 4 millions augmentent », constate Philippe Magaud, responsable de Barnes International Côte d'Azur. Et plus encore sur les biens inférieurs à 2,5 millions d'euros, car la clientèle fléchit. Surtout dans l'arrière-pays, du côté de Biot, Opio, Valbonne, Mougins où les valeurs sont trop élevées. « A Cannes, on note une baisse des prix de 4 % au troisième trimestre mais une remontée de 2 % en octobre », indique Christophe du Pontavice d'Efficity. Les marges de négociation existent. « De l'ordre de 15 à 20 % », reconnaît Philippe Magaud de Barnes International. Si Mougins, Valbonne, Opio souffrent de la faiblesse de la demande, les belles adresses font toujours le plein : cap Ferrat, cap d'Antibes, cap Martin. Débourser 50 ou 100 millions d'euros n'y est pas rare. « Mais, les acquéreurs étrangers osent faire des offres à moitié prix, note Alexander Kraft, le PDG de Sotheby's International Ralty France-Monaco, sur le marché classique, entre 2 et 4 millions, nous avons une grosse demande, mais l'offre est difficile à dénicher ». A Cannes, « on finit toujours par raisonner les propriétaires », indique Antoine Garcin, responsable de l'agence Emile Garcin Côte d'Azur. Une maison dont le propriétaire voulait 2,7 millions d'euros, il y a trois ans, vient de se négocier 2,3 millions.

L'exception à Saint-Tropez
« Nous rentrons quatre maisons par semaine et cela va durer jusqu'en janvier, note Olivier Le Quellec, le patron de l'agence Transacmer. Dans deux mois, il sera trop tard, les propriétaires qui n'auront pas vendu retireront leur bien du marché et les acquéreurs verront à nouveau les prix grimper. » Inutile, toutefois, d'espérer une baisse des prix. « Nous n'enregistrons rien de tel car la demande reste forte », poursuit Olivier Le Quellec. Saint-Tropez reste un marché d'exception. « Ici, tout le monde veut le village ou la proximité des plages pour 3 à 5 millions d'euros alors qu'il faut compter entre 8 et 10 millions d'euros », lance Alexander Kraft. Sans vue mer, les appartements se négocient entre 15.000 et 18.000 euros, et avec vue mer entre 25.000 et 30.000 euros le mètre carré.

Ce Blog est publie par Analou Manent, Agent Immobilier a Miami