Résidences secondaires : la chasse aux bonnes affaires est ouverte

par Colette Sabarly - Novembre 2011
pour lire l'article aur: Les Echos

Avec l'alourdissement de la taxation des plus-values au 1 er février, certains vendeurs sont prêts à baisser les prix.


Il fallait s'en douter : le marché de la résidence secondaire n'est pas resté indifférent à la réforme des plus-values immobilières. Ceux qui voulaient vendre avant le 1 er février 2012 ont vite fait leurs comptes. Plutôt que de subir la ponction du fisc (lire ci-contre), ils préfèrent négocier avec les acquéreurs. « J'ai un propriétaire qui veut vendre sa maison 600.000 euros, explique Roselyne Bothorel, la responsable des Demeures du Littoral sur la côte de Granit rose. Il sait que s'il ne vend pas avant le 1er février, il devra payer 80.000 euros et préfère en faire cadeau à un acquéreur plutôt qu'au fisc ! »

Deauville peu impactée
« L'influence de la réforme des plus-values sur les prix de présentation reste modérée, note Gaëtan Mary, directeur de Barnes International à Deauville, nous avons toujours des difficultés à faire accepter nos estimations et les valeurs de présentation restent très au-dessus des prix de transaction. » Mais, avec de la persévérance, rien n'interdit de faire des affaires. A 400 m du centre de Deauville, une maison de 350 m 2 en excellent état et avec vue mer vient de se négocier, après trois ans de mise en vente, à 950.000 euros alors que son propriétaire en exigeait 1,5 million d'euros au départ. Soit moins de 2.400 euros le mètre carré quand il faut compter 4.000 euros le mètre carré dans les quartiers les moins courus et jusqu'à 9.000 euros le mètre carré du côté du Normandy ou du Royal.

L'île de Ré toujours active
« L'impact de la plus-value est négligeable car nous avons une demande très forte », lance Chrystelle Longeville, responsable Orpi Agence du Port. Malgré tout, « certains vendeurs soumis à une plus lourde taxation l'année prochaine acceptent néanmoins de négocier, à condition que la promesse de vente prévoie une condition suspensive de signature de l'acte authentique avant le 1er février », note de son côté Emmanuel Vignaud, le gérant de l'agence Abaca. Pour autant, « dans la grande majorité des cas, les prix ne baissent pas, confie Eric Dumas, de l'agence Century 21 île de Ré-ve. Compter entre 800.000 et 1,3 million d'euros pour une villa de 200 m 2 avec piscine et garage. En dessous de ce prix, les maisons n'ont pas toujours d'espace extérieur. Quant au très haut de gamme, il n'est pas rare de débourser 2 millions d'euros. A Saint-Martin ou La Flotte, par exemple.

Un marché serein au cap Ferret
« Alimenté par une demande essentiellement étrangère, le marché du cap Ferret ne subit pas beaucoup la réforme des plus-values », affirme Laurent Demeure, le PDG de Coldwell Banker France & Monaco. Sentiment plus mitigé chez Emile Garcin. « Certains vendeurs se sont précipités chez nous en nous suppliant de vendre avant la date fatidique », note Henri Courau. De fait, ils sont plus à l'écoute. « Faites-nous passer les offres des acquéreurs », telle est aujourd'hui leur devise. « On ne sait pas encore si les prix des transactions ont réellement baissé, mais on peut le penser », poursuit Henri Courau. Les ventes continuent toutefois à se conclure à des prix très élevés. Au cap Ferret, une maison de 120 m 2, située en 1 re ligne dans la zone des 44 hectares, s'est négociée 2,3 millions d'euros. En 2 e ou 3 e ligne, le même bien se négocie de 800.000 à 900.000 euros et des opportunités de négociation existent bel et bien.

Baisse des prix sur la Côte d'Azur
« Nos stocks de biens à moins de 4 millions augmentent », constate Philippe Magaud, responsable de Barnes International Côte d'Azur. Et plus encore sur les biens inférieurs à 2,5 millions d'euros, car la clientèle fléchit. Surtout dans l'arrière-pays, du côté de Biot, Opio, Valbonne, Mougins où les valeurs sont trop élevées. « A Cannes, on note une baisse des prix de 4 % au troisième trimestre mais une remontée de 2 % en octobre », indique Christophe du Pontavice d'Efficity. Les marges de négociation existent. « De l'ordre de 15 à 20 % », reconnaît Philippe Magaud de Barnes International. Si Mougins, Valbonne, Opio souffrent de la faiblesse de la demande, les belles adresses font toujours le plein : cap Ferrat, cap d'Antibes, cap Martin. Débourser 50 ou 100 millions d'euros n'y est pas rare. « Mais, les acquéreurs étrangers osent faire des offres à moitié prix, note Alexander Kraft, le PDG de Sotheby's International Ralty France-Monaco, sur le marché classique, entre 2 et 4 millions, nous avons une grosse demande, mais l'offre est difficile à dénicher ». A Cannes, « on finit toujours par raisonner les propriétaires », indique Antoine Garcin, responsable de l'agence Emile Garcin Côte d'Azur. Une maison dont le propriétaire voulait 2,7 millions d'euros, il y a trois ans, vient de se négocier 2,3 millions.

L'exception à Saint-Tropez
« Nous rentrons quatre maisons par semaine et cela va durer jusqu'en janvier, note Olivier Le Quellec, le patron de l'agence Transacmer. Dans deux mois, il sera trop tard, les propriétaires qui n'auront pas vendu retireront leur bien du marché et les acquéreurs verront à nouveau les prix grimper. » Inutile, toutefois, d'espérer une baisse des prix. « Nous n'enregistrons rien de tel car la demande reste forte », poursuit Olivier Le Quellec. Saint-Tropez reste un marché d'exception. « Ici, tout le monde veut le village ou la proximité des plages pour 3 à 5 millions d'euros alors qu'il faut compter entre 8 et 10 millions d'euros », lance Alexander Kraft. Sans vue mer, les appartements se négocient entre 15.000 et 18.000 euros, et avec vue mer entre 25.000 et 30.000 euros le mètre carré.

Ce Blog est publie par Analou Manent, Agent Immobilier a Miami

L'immobilier de luxe ne connaît pas la crise

Par Carole Papazian, Decembre 2011
- Lire l'article sur: Le Figaro

Pour les produits d'exception, ceux que s'arrachent les grandes fortunes, les prix ne fléchissent pas. Mais le reste du marché marque le pas et certains prix sont trop hauts.

Une villa sur la Côte d'Azur, un appartement à Paris, un autre à Londres ou New-York, c'est le panier immobilier de certaines grandes fortunes mondiales. Elles aiment la pierre, et pour certains acquéreurs étrangers acheter de l'immobilier dans un pays stable politiquement est rassurant. Malgré la crise, le nombre des très riches est en augmentation dans le monde et ils sont nombreux à diversifier leur patrimoine. «Nous avons des demandes à Paris pour des biens de 20 millions d'euros que nous n'arrivons pas à satisfaire. Et certains vendeurs retirent leur bien de la vente, parce qu'ils ne savent plus où placer les capitaux» relève Charles-Marie Jottras, le président de Féau. A Paris, les transactions les plus élevées sont souvent faites par des étrangers. «Plusieurs ambassades cherchent aussi de nouvelles implantations dans la capitale» relève de son côté Marc Foujols.

Ce marché de l'immobilier de prestige tourne de manière autonome alors que sur le reste du marché les prix se tassent. «Le marché des biens de plus de 15 millions de dollars dans le monde est complètement déconnecté de la crise.Ceux qui ont des liquidités veulent investir dans la pierre» indique Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France & Monaco. A l'inverse, un cran en desous, les appartements «bourgeois» (entre 1 et 2,5 millions à Paris) se vendent moins bien tant les prétentions des vendeurs s'éloignent de ce que veulent payer les acheteurs. «Il faudrait que le marché revienne vers la barre des 10.000 euros le mètre carré pour les produits courants des bons quartiers de la capitale» estime Marc Foujols.

Une fin d'année record
En France, les ventes ont été dopées à partir de l'automne par l'annonce d'un durcissement de la fiscalité. Il faudra attendre 30 ans pour être exonéré de plus-values sur les ventes (hors résidences principales) contre 15 ans aujourd'hui. Les agences spécialisées dans le haut de gamme ont réalisé une bonne année. «Notre chiffre d'affaires a augmenté de 7% en 2011 et à Paris il est en progression de 23%» explique Nathalie Garcin (groupe Emile Garcin). Et depuis l'été, le rythme n'a pas fléchi: Garcin a signé plus de deux fois plus de promesses de vente au troisième et au quatrième trimestres qu'un an plus tôt. Chez Féau, Charles-Marie Jottras termine une nouvelle année record avec «plusieurs ventes de plus de 10 millions d'euros dans la capitale notamment grâce à une clientèle du Moyen-Orient et de Russie». Tonalité similaire chez Sotheby's international realty, où Alexander Kraft, le pdg, table sur un «quatrième trimestre record». Le réseau a par exemple vendu une villa pied dans l'eau à Dinard plus de 5 millions d'euros, un des prix les plus élevés de ce marché et une autre à Evian plus de 6 millions.

Des ventes de 40 millions d'euros
Sur la Côte d'Azur, le constat est le même. Tout en haut de l'échelle, les propriétés d'exception s'échangent à des prix astronomiques. «Nous avons vendu cet été une propriété d'exception à 40 millions d'euros à Saint-Tropez» explique Sylvain Boichut, directeur commercial de John Taylor pour la France et Monaco. «Le marché est passé dans une nouvelle gamme de prix avec quatre transactions entre 40 et 60 millions d'euros en 2011, des prix qui n'étaient jusque là atteints qu'à Saint-Jean Cap Ferrat ou au Cap d'Antibes». Dans le réseau John Taylor, en plein développement en France, en Suisse et bientôt à Londres, 2011 constitue aussi une année record avec des transactions jamais vues. Avec par exemple la vente d'un chalet de plus de 13 millions d'euros à Courchevel (il sera détruit et le nouveau propriétaire a prévu d'investir 6 millions supplémentaires pour en construire un nouveau ). Ou encore la vente d'une propriété pieds dans l'eau à Saint Jean Cap Ferrat pour 75 millions d'euros.

Pourtant, n'est pas exceptionnel qui veut. Les prix de 15 à 20.000 euros le mètre carré sont réservés aux propriétés à part avec un emplacement privilégié. Même à Saint-Tropez, les arbres ne montent pas au ciel: de nombreuses belles maisons entre 5 et 15 millions d'euros ne trouvent plus preneurs. Comme à Paris, les propriétaires trop gourmands les surévaluent et les acheteurs attendent que les prix baissent. A Cannes, certains biens en vente (entre 12 et 20 millions d'euros) seraient même surévalués de 20%. Selon une étude du groupe Xerfi sur l'immobilier de luxe en France, celui-ci représente moins de 1% du marché. Mais il a de beaux jours devant lui. «A court terme, l'avenir du secteur est suspendu à l'état de la conjoncture mais à moyen terme les voyants sont au vert» estime Xerfi.

Ce Blog publie par Analou Manent, Agent Immobilier a Miami

Resorts World Miami - Mega projet a Miami

En Septembre dernier, Resort World Miami dévoile un projet de 3 milliards de dollars à Miami par le Genting Group..

Ce projet créera des dizaines de milliers d'emplois, attirer des millions de touristes du monde entier, et nouveau point d'ancrage de trois miles sur le front de mer proche du centre de Miami. Arquitectonica sera l'Architect, avec plus de 44 restaurant et 20 food courts, avec un centre de conventions, ce projet promet un grand futur a Miami Downtown et ses alentours....



by Analou Manent

Stunning plan that would forever change the face of downtown Miami

Genting set to reveal Miami plans today...

In a stunning plan that would forever change the face of downtown Miami — and perhaps energize a lackluster local economy — the Genting Group on Wednesday unveiled the details of its massive resort complex on the site of the Miami Herald building.

The size of Genting's project: enormous. There are four proposed hotel towers, and two soaring condominiums. There will also be high-end retail and an entertainment complex — perhaps eventually including a casino — that would contain 50 restaurants and nightclubs.

The plans, developed by Miami's famed Arquitectonica design firm, also include convention space. In total, it's an estimated 10 million square feet.
The price: Super-sized. The early estimates are for a $3 billion cost, but company officials concede it may rise. The company, which owns half of Miami-based Norwegian Cruise Lines, has already spent around $300 million just on land assembly. That includes $236 million for the Herald building, which would be torn down.

The buildings, which would rise just east of Biscayne Boulevard beginning at about Northeast 15th Street, incorporate the site's unique environment. Most notably, there is the high-rise density of an urban core. But the buildings' design details include curved, sail-like contours that are mindful of the natural wonders of Biscayne Bay, which the project would overlook.

"They actually look like fish," quipped Marc Sarnoff, the Miami city commissioner whose district includes the development site. Sarnoff said the project's striking features include its waterfront access and its plans to integrate with the adjacent bayfront Bicentennial Park.

"There's really nothing to compare it to," said Sarnoff, who quickly added: "The closest thing is Swire."

Sarnoff was referring to Swire Pacific's proposed $700 million mixed-use CitiCentre project in Miami's Brickell area. It's billed as a pioneering urban retail destination that will ultimately have 4.6 million square feet of space. Arquitectonica is also the architect on CitiCentre.

Swire, which developed the high-end enclave of Brickell Key, is, like Genting, an Asian-based conglomerate. And the Genting project unveiled Wednesday draws upon some of the cutting-edge architecture being built in the Far East.
Like the Hong Kong Convention and Exhibition Centre, which hugs Victoria Harbor, the Genting project has bracing views of a body of water inextricably linked with the host city's history.

Like Festival Walk, a wildly successful Hong Kong mixed-use center developed by Swire and designed by Arquitectonica, the Genting project would provide a virtually self-contained urban environment in a climate given to tropical heat and rains.
Swire recently sold Festival Walk for $2.4 billion.

JOB CREATION

Design elements aside, it is the job creation element that most excites Frank Nero, head of the Beacon Council economic development agency. "Short-term, it means construction jobs, and that's where we need them," said Nero. In fact, Genting estimates somewhere between 15,000 and 20,000 building trades positions will be created by the undertaking.

The timing would be fortuitous. Construction employment in Miami-Dade County in July was 31,500 in July, according to state figures. That's down 43 percent from July 2007, when the real estate boom was cresting.

Long-term, Genting expects the resort to create 30,000 permanent positions. "Clearly, having a world-class resort, whether gambling or not, would be another feather in the cap," Nero said. Noting that Genting is moving ahead at the same time as Swire, Nero added: "When you reach critical mass, these things tend to build on one another," he said.

Although current Florida law would preclude casino gambling on the site, the Florida Legislature is expected to take up the issue during its session that starts in January. But Genting officials described gambling as an important — but added — amenity.

Jack Lowell, vice president of Flagler Real Estate Services in Coral Gables and a longtime veteran of the Miami property market, added that the Genting and Swire developments represent a potentially seismic shift in Miami's global economic ties.
Although the city has long drawn capital from Latin America and, to a lesser degree, Europe, it increasingly is forging deeper bonds with rising economic powers in Asia.

"Genting has impressive financial capability and it has identified Miami as an international city it wants to have a major presence in," he said. Lowell was one of a number of community leaders who recently traveled to Genting's resorts in Asia. They were "unbelievable," he said.

"The next generation of planes can fly directly to Miami from Asia," he said, which should further cement ties. "In the past it was a little too far, and you had to change planes."

Gregg Fields can be reached at (305) 347-6688.

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The French Motorcycle Club of Miami

Peter Miller properties sold for $14.7M

The Peter Miller Hotel, the Miller Apartments and Peter Miller Apartments, have been sold by M1 Hospitality Group, a division of Metro 1 Properties, for $14.7 million. The three buildings were designed by architect Russell Pancoast and are located in the Historic District of Miami Beach. M1 Hospitality represented both the buyer and the seller in the deal. The 24,463-square-foot Peter Miller Hotel, at 1900 Collins Avenue, has 62 rooms, three floors, retail space on the ground floor and a small restaurant in the lobby. The 7,656-square-foot property known as Miller Apartments, at 229 19th Street, is a two-story, 12-unit building. The Peter Miller Apartments, at 1915 Liberty Avenue, sits on a 6,850 square foot lot and is a two story, 10 to 12-unit building. "This sale represents the hard work and collaborative efforts of the M1 Hospitality Team and demonstrates the increasing demand specifically from foreign investors for hospitality related product in South Florida," said Tony Cho, president of Metro 1 Properties, based in Wynwood. TRD

As Tony Cho says, this sales confirms the interest in Foreign Buyers to acquire Miami Real Estate, this is a great piece of Miami Real Estate in the heart if Miami Beach.

Analou Manent

Miami Magic City: "Ville Magique"... son histoire

Miami mérite bien son titre de "Ville Magique". La région fut tout d'abord habitée il y a plus de mille ans pas les indiens Tequesta. Elle fut ensuite annexée a l'Espagne en 1566. Quand la ville de Miami fut fondée en 1896, ça n'était encore qu'un poste avancé avec 300 habitants. Aujourd'hui, la ville de Miami a une population de plus de 5 millions d'habitants. La région de Miami est composée de nombreux quartiers et villes, tous compris dans le conte de Miami-Dade. L’endroit le plus célèbre est Miami Beach: La "Cote d'Azur Américaine", qui comprend la vibrante South Beach, avec son quartier Art Déco historique. Miami est un vraie mélange des cultures, avec la plus nombreuse population d'Amérique Latine en dehors de l'Amérique Latine elle-même.

Miami Beach, Art Déco District:

Le style décoratif et architectural de l’Art Déco a attire le monde entier entre 1925 et 1940. La version de South Beach était le Déco Tropicale, qui comprend des palmes, panthères, flamants roses, rayons de soleil et fleurs. Il existe trois styles : traditionnel, futuriste et méditerranéen. En 1976, L’Association de "Miami Design Preservation" fut fondée pour protéger et promouvoir cet endroit magnifique.

Par Analou Manent